読んだ瞬間目からウロコ！これでもう騙されない不変の不動産査定方法！

僕はブログでは、本業に関わる不動産関係の事は書かない主義なのですが、ちょっとおもしろい情報なので共有しようと思います。

さて、おもしろい情報とは何かというと「不動産価格が高騰している」と言う事と「不動産の査定は定期的に行った方がいいよ」という２点です。

というのも「買った時より高く売れる」と言うのは、東京の一部だけで起こっていると思っていましたが、実は地方でも起こっていると言う事がわかりました。

そのあたりを詳しく書いていきます。

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不動産の価格が高騰している

かれこれ２０年近く不動産業界にいますが、もともと地方で働いていたので「買った時より高く売れる」という事は、ほとんどありませんでした。

なぜなら僕が働き出したのは、就職氷河期と言われていた超絶不景気だった時代です。

なので、不動産価格も基本的に下落していきましたし、自宅売却というのも「ローンが払えなくなったから」という、悲しい理由での売却がほとんどでした。

土地や建物が「買った時より高く売れる」なんていうのは、バブル期の日本だけだと思っていました。

しかし、僕は３２歳から訳あって東京で働くことになりました。

そこで見たのは…

地方では絶対にありえなかった事が、東京では起きているのでした。

例えば、東京都の武蔵野市にある「吉祥北町」と言う住所ですが、道路一本渡るだけで「武蔵野緑町」となります。

なんと、利便性などは全く一緒なのに住所に「吉祥寺」という名前が含まれないだけで数百万円価値が変わったりします。

なので、武蔵野や三鷹では全然吉祥寺と関係ないのに「吉祥寺」と言う名前がついているマンションがたくさんありました。

日本の不動産業界には局地バブルが起こっている

そして、特に最近では湾岸エリア、武蔵小杉、川崎近辺などは「局地バブル」と言われて、土地の価格が跳ね上がっています。

湾岸エリアについては、８年前の２倍近くになっています。

２０１３年間から、緑のグラフがめちゃくちゃ上がっているでしょう？？

これがマンションの価格です。

ちなみに、戸建てについては２０２０年から価格上昇しています。

あなたの不動産資産はいくら？

さて、本題ですがあなたは自分の所有している不動産の価値をご存知ですか？？

基本的に皆さんは「買ったものは時間の経過と共に劣化していく」という考えが根付いていると思います。

では、ここで問題です。

土地の値段は緩やかな変動はありますが、基本的に一定です。

なぜなら、土地は上がる要因は多いですが、下がる要因は稀です。

このように、土地の値段は変動する要素はあまりありません。

つまり、あなたの土地は１０年後もだいたい同じ値段と言う事です。

では、建物はどうでしょうか？？

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日本の建物は劣化するのと価値が下がります

ヨーロッパ建築だと、建物は古くなればなるほど価値があがります。

日本の建物は、住んだ瞬間から価値は下がっていきます。

それは、日本の建物自体が５０年くらいで建て替える前提に作られているからです。

もう一つ、おもしろクイズを出しましょう！！

これは、僕が社会人になった時（不動産業界に入った時）の常識でした。

でも今は真逆の現象が起きています。

それは、中古不動産価格の高騰です。

不動産価格の高騰の原因は新築が建てられなくなったから

東京にお住まいの方は分かると思いますが、湾岸エリアなんてタワーマンションがまるでアスパラのように乱立しています。

 

 

大型マンションと言うのは、数年前から用地取得から始まる大プロジェクトなのです。

なので、不動産業界にいると向こう数年マンションが増えるとか、数年後の未来は見えているのです。

東京オリンピックに向けて、本当にマンションが乱立しました。

そして、今は間違いなく供給ストップしています。

どういうことかと言いますと、建物の価値は…

経年劣化で減少する分を凌駕して価値が上がっていると言う事です。

今までは新築がアスパラのように建ってくる未来がわかっていたから、新築に価値がありました。

しかし、これからは新築が建たないという未来が決まっているのです。

新築が建たない未来が決まっていますので、不動産事業者の戦い方は変わってきます。

今までは「新築供給戸数№１」とか「管理戸数№１」とか「施工実績№１」などの、たくさん作ってたくさん売ってきたと言う事を前面に出してきています。

ですが、もうその作戦は取れません（新築が増えないから）。

なので、中古市場が過熱します。

新築が供給されなくなるので、優良な中古物件が最も価値が上がるのです。

つまり、こういう事です

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これから価値が伸びる物件

さて、今後プレミアム価値がついてくるのは以下のような物件です。

「え？」と、思うでしょうが僕達プロはこう言うところを見ています（それぞれキチンと理由があります）。

新築時は全てキレイだから、なにもわかりませんし、どんな人が買うかわかりません。

ですが、中古物件はこう言うところを見る事で「居住者の質」や「民度の低さ」等が判断できます。

※かめぴょんは営業マンではありません。

リモートワークが可能な業種の人は、高くて狭い都心に住む理由はなくなりました。

郊外で「仕事部屋」を確保できる、ゆとりある戸建ての需要が半端じゃないです。

ビックリするくらい郊外の戸建ての価格が上がっています。

自分の不動産の値段は知っておこう！！

さて、ここまで読んだら「自分のマンション（戸建て）」はいくらなんだろう？と思いますよね？

それと、売る気がなくても査定をしておくべき最大のポイントが一つあります。

先ほど、かめ吉君が「家を売るのは最後の砦」と言いました。

確かに、そのような位置づけにあるでしょう。

では…

家を売らなければいけないという切羽詰まった状態になった時に、今まで一度も査定したことがない人が不動産屋に連絡したら…

だって「絶対に売らなきゃいけない状態」な客なんですよね？？

しかも、１回も査定したことないから自分の家の資産価値も知らないわけですよね？？

あ、あと本当に不動産営業は嘘つきが多いです（笑）

不動産業界では噓の事を「スパイス」と言います。

正しい査定方法を教えちゃいます

さて、不動産の査定する上で怖いのは「しつこい営業」ですね。

そのようなしつこい営業をされないで、査定をする方法があります。

それが「机上査定」という方法です。

では、この二つの査定方法の特徴と、しつこい営業に引っかからないポイントを説明していきます。

「机上査定」と「訪問査定」の違い

机上査定（きじょうさてい）と言うのは「この辺で、３LDKで、築何年くらい」という大雑把な条件での査定になります。

不動産の価格と言うのは、実際の部屋の内装状況や設備（給湯器等）の状況によって変化します。

訪問査定は、実際に部屋を訪問して、詳しくチェックして精度の高い査定を行います。

営業マンサイドから見た机上査定と訪問査定の違い

営業マン的には無駄な時間を使いたくないので、机上査定はいわばフィルターです。

営業マンは、基本的に成約にならないと１円にもならないので、買う気がないお客さんは基本的に追いかけません。

なので、自分の価格が知りたいだけなら、小細工いれないで

って、言えばいいのです。

営業マンもヒマじゃないので、売りそうな人にしか営業を掛けてきません。

また、賃貸に住んでいる人に「買わせる営業」なら多少強引に進める場合もありますが、売りたい人の査定では強引な営業は焦りを見せない限りしてきません。

チラシに直接電話は避けよう！！

これはひとつアドバイスですが、よく自宅の郵便ポストに不動産会社のチラシが直接投函されている事がありますよね？

しかも「担当者は私です！！」とか、ご丁寧に名前まで書いてあるやつです。

あれはなかなか危険です。

あれは「紙爆弾」と呼んでいて、営業マンが直接夜な夜な投函しています。

働き方改革があってからは知りませんが、昔は紙爆弾を一日何枚投函したかを競っていました。

さて、危険なポイントは二つあります。

このインターネット社会に、未だに紙爆弾を信じているガツガツ系の営業マンである可能性が高いと言う事です。
※もしくは上司が紙爆弾の指示を出している。

もうひとつは、このインターネット社会において「チラシを見て電話しました」という客は

と、営業マンに思われます。

営業マンになめられると、色々と不利条件を「そういうもんです」という感じで言いくるめてきます。

もう一度いいますが、不動産業界は「知らない人」が負けます。

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結論！インターネットで査定しよう！

ここまで読んでいただきありがとうございます。

結論はシンプルに「インターネットで机上査定をしよう」です。

机上査定を３年に１回くらいやっておくと、自分の資産価値をある程度正確に把握できます。

そこで、僕がおススメなのは「三井のリハウス」です。

不動産業界の長い僕から言わせると、不動産査定はデータが勝負です。

基本的に売買事例はレインズという不動産会社しか見れないサイトがあり、そこで知ることができます。

しかし、それをキチンとデータ化できているのが大手の特徴です。

町の不動産屋の親しみやすさや、地元ならではの地域情報も大切ですが「査定」に必要なのはデータです。

かめぴょんの自宅の値段！大公表！！

では、論より証拠をお見せしましょう。

これは、僕が１０年前に買った時の販売資料です！！

我ながらお手頃物件（掘り出し物）を見つけたと思っています。

さて、それが１０年の時を経て、いくらになったかと言うと２０２２年の査定額はコチラです！！

おまけのショートコント！！「善意の悪徳不動産！」

それでは最後に、もし売る気がない「心にゆとりがある」時に査定をしておかないとどうなるかをショートコント仕立てでお送りします。

しかも、かめぴょんは「わるピョンさんはすぐに買い手を見つけてくれたいい営業マン」だと思い込んでいます。

そして…

死ぬまで騙されていた事に、かめぴょんは気付きません。

めでたしめでたし！！

まぁ、僕はプロなのであまりこういうブログは書かないつもりでしたが、たまに気分が乗ったので書いてみました。

おわかりいただけたと思いますが、このショートコントでもしかめぴょんが「正しい査定額」を知っていたら、騙されることはありませんでした。

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