資産形成について

読んだ瞬間目からウロコ!これでもう騙されない不変の不動産査定方法!

僕はブログでは、本業に関わる不動産関係の事は書かない主義なのですが、ちょっとおもしろい情報なので共有しようと思います。

かめぴょん
かめぴょん
たまに、本気で不動産について書いてみるよ!
有益だから、不動産を自己所有している人は読んでね!

さて、おもしろい情報とは何かというと「不動産価格が高騰している」と言う事と「不動産の査定は定期的に行った方がいいよ」という2点です。

というのも「買った時より高く売れる」と言うのは、東京の一部だけで起こっていると思っていましたが、実は地方でも起こっていると言う事がわかりました。

そのあたりを詳しく書いていきます。

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不動産の価格が高騰している

かれこれ20年近く不動産業界にいますが、もともと地方で働いていたので「買った時より高く売れる」という事は、ほとんどありませんでした。

なぜなら僕が働き出したのは、就職氷河期と言われていた超絶不景気だった時代です。

なので、不動産価格も基本的に下落していきましたし、自宅売却というのも「ローンが払えなくなったから」という、悲しい理由での売却がほとんどでした。

土地や建物が「買った時より高く売れる」なんていうのは、バブル期の日本だけだと思っていました。

しかし、僕は32歳から訳あって東京で働くことになりました。

そこで見たのは…

かめぴょん
かめぴょん
え?
本当に買った時より高く売れるんだ!!
東京ってすげぇ!

地方では絶対にありえなかった事が、東京では起きているのでした。

例えば、東京都の武蔵野市にある「吉祥北町」と言う住所ですが、道路一本渡るだけで「武蔵野緑町」となります。

なんと、利便性などは全く一緒なのに住所に「吉祥寺」という名前が含まれないだけで数百万円価値が変わったりします。

なので、武蔵野や三鷹では全然吉祥寺と関係ないのに「吉祥寺」と言う名前がついているマンションがたくさんありました。

かめぴょん
かめぴょん
三鷹市で「吉祥寺の南」にあると言う理由で「〇〇マンション吉祥寺南」というのが、よくありました。
「消防署の方から来ました」って言って消火器売るのと同じ理屈だ!
かめ吉
かめ吉

日本の不動産業界には局地バブルが起こっている

そして、特に最近では湾岸エリア、武蔵小杉、川崎近辺などは「局地バブル」と言われて、土地の価格が跳ね上がっています。

湾岸エリアについては、8年前の2倍近くになっています。

新築時5000万円だったマンションが、1憶で売却した事例もあります。

かめぴょん
かめぴょん
それもそのはずで、このグラフを見てください!

2013年間から、緑のグラフがめちゃくちゃ上がっているでしょう??

これがマンションの価格です。

ちなみに、戸建てについては2020年から価格上昇しています。

なんで2013年から急に価格が上がっているの??
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
2013年は、僕が前のブラック企業を辞める決心した大切な年ですね…
個人的すぎる!!

本当の事、教えてよ!!

かめ吉
かめ吉
本当の理由を知りたい方はココをクリック!

2008年にリーマンショックがあり、中小のデベロッパーは倒産してしまいました。

生き残ったのは資本力がある、いわゆる「財閥系」と言われる業者になります。
しかし、財閥系が作るマンションは「高級マンション」ばかりで、市場は高級マンションで溢れました。

一般人には手の届かない夢のマンション…と、思いきや2013年には「異次元金融緩和」が起こります。

そのせい(おかげ)で、住宅ローン金利が低下した上に審査も緩くなり「何とか買えてしまう人」が増えたのです。

完売したら、さらに高級なマンションを作り…というのが8年以上続いています。

そして、今はその値段に吊り上げられるように中古市場の価格が過熱しています。

かめぴょん
かめぴょん
ちなみに僕はその高級タワーマンションの管理担当(マンション常駐)をしていました。

あなたの不動産資産はいくら?

さて、本題ですがあなたは自分の所有している不動産の価値をご存知ですか??

えっと、家の値段の事?
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
買った時の値段ではなくて現在の値段です!

基本的に皆さんは「買ったものは時間の経過と共に劣化していく」という考えが根付いていると思います。

では、ここで問題です。

【かめぴょん不動産クイズ!】

世の中のあらゆるものは経年劣化します。
では、土地は時間と共に劣化するでしょうか??

答えはココをクリックしてね!

劣化しません

土地の値段は緩やかな変動はありますが、基本的に一定です。

なぜなら、土地は上がる要因は多いですが、下がる要因は稀です。

土地の値段が上がる

・交通機関整備
・高速道路のインターチェンジが出来た
・再開発事業が始まった(利便性向上)
・インバウンド需要(ニセコ等)

土地の値段が下がる例

・リーマンショック等の社会情勢
・土壌汚染が新たにわかった
不発弾が見つかった

不発弾!!
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
東京では結構不発弾あるよ!
不発弾除去した後に立ったマンションとか、業界内では「マンション不発弾」とか「自爆装置搭載型マンション」とか呼ばれてるよ!!

このように、土地の値段は変動する要素はあまりありません。

つまり、あなたの土地は10年後もだいたい同じ値段と言う事です。

では、建物はどうでしょうか??

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日本の建物は劣化するのと価値が下がります

ヨーロッパ建築だと、建物は古くなればなるほど価値があがります。

かめぴょん
かめぴょん
イギリスで最も人気なのは築60年くらいのものです!
(写真:「ワクワクリノベーションマガジン」より引用)

日本の建物は、住んだ瞬間から価値は下がっていきます。

それは、日本の建物自体が50年くらいで建て替える前提に作られているからです。

もう一つ、おもしろクイズを出しましょう!!

【かめぴょん不動産クイズ2】

新築の建物はカギを回した瞬間に価値が下がると言われています。
どのくらい下がると思いますか??

約30%価値が下がります

これは、僕が社会人になった時(不動産業界に入った時)の常識でした。

でも今は真逆の現象が起きています。

それは、中古不動産価格の高騰です。

不動産価格の高騰の原因は新築が建てられなくなったから

東京にお住まいの方は分かると思いますが、湾岸エリアなんてタワーマンションがまるでアスパラのように乱立しています。

 

 

大型マンションと言うのは、数年前から用地取得から始まる大プロジェクトなのです。

かめぴょん
かめぴょん
いわゆる地上げってやつです!

なので、不動産業界にいると向こう数年マンションが増えるとか、数年後の未来は見えているのです。

東京オリンピックに向けて、本当にマンションが乱立しました。

そして、今は間違いなく供給ストップしています。

かめぴょん
かめぴょん
僕は財閥系不動産業者で2019年まで働いていましたが、その時すでに「もう新築事業から、中古市場と管理に力を入れていきます!」明確に社内通達がでました。

どういうことかと言いますと、建物の価値は…

経年劣化で減少する分を凌駕して価値が上がっていると言う事です。

ん??
もう少しわかりやすく!!
かめ吉
かめ吉

今までは新築がアスパラのように建ってくる未来がわかっていたから、新築に価値がありました。

しかし、これからは新築が建たないという未来が決まっているのです。

いや、未来は誰にもわからないじゃないか!
新築がまた建つかもしれないじゃないか!!
かめぴょん
かめぴょん
黙れ!小僧!!
多少の新築は建つが、今まで見たいに無尽蔵には建たないんだよ!
マンション用地ってのは、貴様が思う数年前からプロジェクトが動いてるんだよ!
くち悪い!
かめ吉
かめ吉

新築が建たない未来が決まっていますので、不動産事業者の戦い方は変わってきます。

今までは「新築供給戸数№1」とか「管理戸数№1」とか「施工実績№1」などの、たくさん作ってたくさん売ってきたと言う事を前面に出してきています。

ですが、もうその作戦は取れません(新築が増えないから)。

なので、中古市場が過熱します。

新築が供給されなくなるので、優良な中古物件が最も価値が上がるのです。

つまり、こういう事です

かめぴょん
かめぴょん
でも、今は時間が経過しても「新築」は出てこないので、優良な中古にはプレミアム価値が加算されます。

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これから価値が伸びる物件

さて、今後プレミアム価値がついてくるのは以下のような物件です。

・管理組合が健全に機能しているマンション
・借入金をしていない管理組合
・大規模修繕工事を適正な時期に実施しているマンション
・エレベーターの数が少ないマンション
立体駐車場のないマンション
・ゴミ置き場がキレイなマンション
・バルコニーの欄干に布団が干してないマンション
・掲示板がすっきりしているマンション
・駐輪場が広いマンション
・独裁的な理事長がいないマンション
・居住者が高齢化していないマンション

「え?」と、思うでしょうが僕達プロはこう言うところを見ています(それぞれキチンと理由があります)。

新築時は全てキレイだから、なにもわかりませんし、どんな人が買うかわかりません。

ですが、中古物件はこう言うところを見る事で「居住者の質」や「民度の低さ」等が判断できます。

かめぴょん
かめぴょん
ま、営業マンはこういう情報教えてくれないけどね。

※かめぴょんは営業マンではありません。

あとシンプルに戸建ての値段が高くなってます!!

リモートワークが可能な業種の人は、高くて狭い都心に住む理由はなくなりました。

郊外で「仕事部屋」を確保できる、ゆとりある戸建ての需要が半端じゃないです。

ビックリするくらい郊外の戸建ての価格が上がっています。

自分の不動産の値段は知っておこう!!

さて、ここまで読んだら「自分のマンション(戸建て)」はいくらなんだろう?と思いますよね?

かめぴょん
かめぴょん
不動産の査定は定期的に実施した方がいいですよ!
売る気がなくても?
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
逆に聞くけど、売る時に初めて自分の資産の価値を知るってリスキーじゃない?
なんか、家を売るって最後の砦のような気がして…
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
日本人は「家」に強い思い入れがあるけど、僕からすると家ってただの「資産」です。

それと、売る気がなくても査定をしておくべき最大のポイントが一つあります。

先ほど、かめ吉君が「家を売るのは最後の砦」と言いました。

確かに、そのような位置づけにあるでしょう。

では…

家を売らなければいけないという切羽詰まった状態になった時に、今まで一度も査定したことがない人が不動産屋に連絡したら…

ワルぴょん
ワルぴょん
いいカモですね!!

よだれが止まりません!!

ワルぴょんだ!!
かめ吉
かめ吉

だって「絶対に売らなきゃいけない状態」な客なんですよね??

しかも、1回も査定したことないから自分の家の資産価値も知らないわけですよね??

ワルぴょん
ワルぴょん
安く買い叩いて、高く売ります!!

契約終わったら二度と会わないから、本当にいいカモです!

よだれが止まりません!!

こわ!!
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
不動産業界は「知らない人」が馬鹿を見る世界です。

自分の家の金額くらい知っておかないと、業界人に騙されるよ!

あ、あと本当に不動産営業は嘘つきが多いです(笑)

不動産業界では噓の事を「スパイス」と言います。

おれの嘘(スパイス)が、物件を魅力的に見えるようにするのさ!
かめぴょん
かめぴょん
ほんとにこういう奴いるよ!!

正しい査定方法を教えちゃいます

さて、不動産の査定する上で怖いのは「しつこい営業」ですね。

そのようなしつこい営業をされないで、査定をする方法があります。

それが机上査定という方法です。

かめぴょん
かめぴょん
査定には「机上査定」と「訪問査定」の二種類があるよ!

では、この二つの査定方法の特徴と、しつこい営業に引っかからないポイントを説明していきます。

「机上査定」と「訪問査定」の違い

机上査定(きじょうさてい)と言うのは「この辺で、3LDKで、築何年くらい」という大雑把な条件での査定になります。

不動産の価格と言うのは、実際の部屋の内装状況や設備(給湯器等)の状況によって変化します。

訪問査定は、実際に部屋を訪問して、詳しくチェックして精度の高い査定を行います。

かめぴょん
かめぴょん
正確性には欠けるけど、近隣相場を知る事はできるから机上査定も十分有効です!

営業マンサイドから見た机上査定と訪問査定の違い

営業マン的には無駄な時間を使いたくないので、机上査定はいわばフィルターです。

営業マンは、基本的に成約にならないと1円にもならないので、買う気がないお客さんは基本的に追いかけません。

なので、自分の価格が知りたいだけなら、小細工いれないで

最近不動産が値上がりしているニュースをみて、価格を知りたいだけです

って、言えばいいのです。

営業マンもヒマじゃないので、売りそうな人にしか営業を掛けてきません。

また、賃貸に住んでいる人に「買わせる営業」なら多少強引に進める場合もありますが、売りたい人の査定では強引な営業は焦りを見せない限りしてきません。

チラシに直接電話は避けよう!!

これはひとつアドバイスですが、よく自宅の郵便ポストに不動産会社のチラシが直接投函されている事がありますよね?

しかも「担当者は私です!!」とか、ご丁寧に名前まで書いてあるやつです。

あれはなかなか危険です。

あれは「紙爆弾」と呼んでいて、営業マンが直接夜な夜な投函しています。

働き方改革があってからは知りませんが、昔は紙爆弾を一日何枚投函したかを競っていました。

売れてる営業マンは1日2000枚とか配ってた

さて、危険なポイントは二つあります。

このインターネット社会に、未だに紙爆弾を信じているガツガツ系の営業マンである可能性が高いと言う事です。
※もしくは上司が紙爆弾の指示を出している。

もうひとつは、このインターネット社会において「チラシを見て電話しました」という客は

ワルぴょん
ワルぴょん
あ、こいつネットリテラシー低い情弱な客だな

と、営業マンに思われます。

営業マンになめられると、色々と不利条件を「そういうもんです」という感じで言いくるめてきます。

でた!

ワルぴょん!

かめ吉
かめ吉

もう一度いいますが、不動産業界は「知らない人」が負けます。

\かめぴょんオススメ!/

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結論!インターネットで査定しよう!

ここまで読んでいただきありがとうございます。

結論はシンプルに「インターネットで机上査定をしよう」です。

机上査定を3年に1回くらいやっておくと、自分の資産価値をある程度正確に把握できます。

かめぴょん
かめぴょん
悪徳不動産屋に騙されない一歩目は、自分の資産価値を知る事です!

そこで、僕がおススメなのは「三井のリハウス」です。

不動産業界の長い僕から言わせると、不動産査定はデータが勝負です。

基本的に売買事例はレインズという不動産会社しか見れないサイトがあり、そこで知ることができます。

しかし、それをキチンとデータ化できているのが大手の特徴です。

町の不動産屋の親しみやすさや、地元ならではの地域情報も大切ですが「査定」に必要なのはデータです。

(画像:「三井のリハウス査定書」から引用)
かめぴょん
かめぴょん
主要都市の査定なら、三井のリハウスがオススメです!
え、でも不動産価値の値上がりって首都圏だけの話じゃないの??
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
では、地方である僕の家の査定額を公表しましょう‥‥

かめぴょんの自宅の値段!大公表!!

では、論より証拠をお見せしましょう。

これは、僕が10年前に買った時の販売資料です!!

かめぴょん
かめぴょん
1,780万円!!

我ながらお手頃物件(掘り出し物)を見つけたと思っています。

さて、それが10年の時を経て、いくらになったかと言うと2022年の査定額はコチラです!!

(画像:「三井のリハウス査定書」から引用)
かめぴょん
かめぴょん
2,284万円です!

500万円アップ!!

え?

2,680万円じゃないの??
1000万円アップしたかと思った。

かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
素人はそこでウハウハしちゃって売る気が上がるけど。

よく見てね、小さい文字でキチンと書いてるでしょ「査定額」「売出提案額」って。

ほんとだ!
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
実際に2,680円でスタートして、値段交渉とか入って2,300万円くらいが落としどころになるって言う査定だね!
えー、なんか騙された気がする!
かめ吉
かめ吉
かめぴょん
かめぴょん
これだけは覚えておきな…
なに?
かめ吉
かめ吉
ワルぴょん
ワルぴょん
不動産屋ってのは、本当に大事な事は小さな文字で書くのさ
ワルぴょん!!
かめ吉
かめ吉

おまけのショートコント!!「善意の悪徳不動産!」

それでは最後に、もし売る気がない「心にゆとりがある」時に査定をしておかないとどうなるかをショートコント仕立てでお送りします。

かめぴょん:査定をしてないで「家を売らなきゃいけない状況」になった人

ワルぴょん:悪徳営業マン

かめぴょん
かめぴょん
あぁ、遂にローンが払えそうになくなった…
この家を手放さないといけないのか…
しかも、悠長に構えて要らない…
こんにちは!
不動産会社のものです!
この家の査定をします。
ワルぴょん
ワルぴょん
かめぴょん
かめぴょん
お願いします…
なるべく早く現金化してください…
「なるべく早く」って言った。
くっくっくっく…金に困っているなぁ…
ワルぴょん
ワルぴょん
わかりました。
当時1780万円で購入して10年経過してますから…
でも、キレイに使われているようなので1500万円くらいでは売れるでしょう。
ローンの残債支払っても、手元に現金が残りますね
ワルぴょん
ワルぴょん
安い査定だと思わせないポイント

①キレイに使っているからと褒める
②ローンから解放されてかつ手元に残るという安心感を伝える

かめぴょん
かめぴょん
あぁ、助かります。
すぐに買い手は見つかりそうですか??
すぐに売りたいなら、個人で買う人を探すのではなくて「買取業者」ならすぐに買ってくれますよ。
若干安くなりますが、僕のネットワークでこの査定額で売って見せますよ!
ワルぴょん
ワルぴょん
信じさせるポイント

「僕のネットワーク」とかで特別感を出す。本当は1500万円なら買取業者なんて腐るほどいる。

かめぴょん
かめぴょん
本当ですか!
何から何まで助かります。
いえいえ、私プロですから…
ワルぴょん
ワルぴょん

こうして、本当は査定額2300万円の家を1500万円で手放してしまいましたとさ。

しかも、かめぴょんは「わるピョンさんはすぐに買い手を見つけてくれたいい営業マン」だと思い込んでいます。

そして…

死ぬまで騙されていた事に、かめぴょんは気付きません。

こうしてワルぴょんは、買取業者とグルになって1500万で買った家に200万円程でリフォームして2700万円で売ったとさ!!

めでたしめでたし!!

知らない人が馬鹿を見るのが不動産ってやつなのさ。
ワルぴょん
ワルぴょん

まぁ、僕はプロなのであまりこういうブログは書かないつもりでしたが、たまに気分が乗ったので書いてみました。

おわかりいただけたと思いますが、このショートコントでもしかめぴょんが「正しい査定額」を知っていたら、騙されることはありませんでした。

かめぴょん
かめぴょん
あなたは自分の不動産の資産価値をご存知ですか??

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